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房企分化:一线企业选择主动降速 二三梯队加紧扩张

mz168 2018-8-31 18:11:02 641
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  过去一周,是房企中报密集发布的一周。包括万科、中海地产、碧桂园、恒大在内的一线房企和以阳光城、绿城、富力、旭辉为代表的千亿军团均发布了2018年上半年年报。

  不出此前的预计,得益于过去两年供需端的两热和不断上涨的住房改善需求,众多上市房企均录得了不错的业绩表现。不过,越来越严格的楼市调控,以及更大范围更深层次的限购,也让房地产业的未来具有更多不确定性。这都使得2018年很可能成为房企下半场分化的十字路口。有人会选择向左,也有人会选择向右。

  从上半年已经公布中报的上市房企来看,部分龙头房企已经刻意放缓了扩张的步伐,更重视利润率的提升,并且寻求多元化发展,代替原有的单一卖房模式。也有一些房企,则坚持高周转策略,在自身销售不足千亿的时候,就公开喊出3000亿元的销售目标,甚至不惜举债扩张。两种策略,两种心态,并没有谁对谁错之分,但可以预计的是,未来的日子里,买地扩张已经不再是唯一的策略,2018年也许真的会成为房企战略分化的元年。

  龙头房企选择降速 第二梯队对规模仍抱“野心”

  2016年和2017年是房企狂奔突进的时代,销售额1000亿、2000亿、3000亿甚至5000亿都被轻松突破。碧桂园、万科、恒大更是成为房企中的巨无霸,扩张规模的同时,风光无二。

  但在2018年全国范围内加码调控的背景下,高速增长的房企开始暴露出种种后遗症,高周转代表的碧桂园事故频发,海外投资项目也因当地政府更替出现不确定性,万科股价则在年初冲高至41.34元后,最低腰斩回落至19.62元。

  于是,在市场调控和事故频发的背景下,龙头房企们开始主动降低速度,不再唯规模论英雄。

  以万科为例,2018年中报数据显示,万科前六个月的合同销售额仅有3046.6亿元,同比增速不足一成。而在此前的2016、2017年同期,万科的销售金额尚能分别增长69.9%、45.8%。如果从全行业来看,部分已经公布财报的房企上半年的销售合计同比上涨的幅度大概在35%左右。很明显可以看出,万科对于上半年规模扩张的意愿并不强烈。

  另一家龙头房企碧桂园,在年初明确表示不设销售目标,但总裁莫斌却对万亿的愿景不置可否。不过随着各地多起施工事故的发生,碧桂园在反思后也开始主动踩刹车。

  年中报告显示,2018年上半年实现销售金额4124.9亿元,同比增长42.8%,仍保持了较高的业绩增速。但对于下半年公司的发展,碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩发布会上明确表示,下半年公司发展将进入“提质控速”新阶段,以“零伤亡”作为企业追求的长期目标,宁可放慢一些速度。

  恒大集团同样主动寻求降速,近日发布的年中报告显示,恒大的核心利润为550.1亿,同比增长101.5%,净利润530亿,同比增长129.3%,营业额3003.5亿,同比增长59.8%。

  恒大总裁夏海钧也表示, 2017年公司就提出两个发展模式的转变:即“规模型”向“规模+效益型”转变,经营模式从“三高一低”向“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)转变。同时恒大完成全年5500亿元销售目标不变,在销售额达到5000亿之后,保证10%-20%的适度增长即可。

  但作为硬币的另一面,龙头们在踩刹车的同时,二三梯队的房企则决心加紧扩张,开启追赶之路。旭辉不久前发布报告显示,今年上半年,旭辉的销售规模达到660亿元,同比增长40%,有信心完成全年1400亿的销售目标,最近两年旭辉的复合增长率接近100%,成为高增长房企的代表。旭辉集团主席林中也在业绩会上表示,“未来三四年我们还是可以保持这种速度。”

  另一个房企阳光城与旭辉情况类似。克尔瑞上半年的销售数据显示,阳光城合约销售金额达到了663亿人民币,同比增长高67.51%。 梳理阳光城近几年的历史数据发现,2012年阳光城的销售额仅为23亿,到2017年阳光城的销售额已经到了915亿,过去6年销售额增长近四十倍。按照今年上半年的数据预计,今年全年的销售额突破千亿大关。

  另外,绿城中国也披露了2018年上半年业绩。在过去的半年,绿城实现收入335.3亿元人民币,同比增长220.9%;股东应占利润23.3亿元,同比增长90%;基本每股收益0.94元,也同比增长了104.3%。绿城也加入高周转大军,高速扩张。

  业内分析人士认为,之所以出现这样的分化, 一定程度上受了“因城施策”的定向调控影响,一线城市销售规模自2017年起持续同比下降,但2018年第二季度开始降幅有所收窄;二线城市销售面积保持平稳,销售单价提升带动销售金额维持10%以上的增速;三线城市热度稍有回落,销售金额累计同比增速自2017年6月的36.4%下降至2018年6月的21.9%。此种局面下,房企的销售业绩开始分化。在发展思路上,众房企从单纯的规模扩张型开始向“规模与质量”并重转型。

  负债率上升仍是隐患

  虽然大多数房企业绩亮眼,但在房地产持续调控的背景下,资产负债率的上升也成为一种行业现象。

  数据显示,在公布了年中报告的32家地产公司中,有不少于20家出现了负债率较去年底走高的情形,占比达62.5%。其中光大嘉宝、美好置业、ST天业、招商蛇口四家公司负债率攀升超过了5个百分点。

  此外,有息债务规模的上升成为了一大特点。有息债务为短期借款、长期借款、应付债券、应付票据之和。统计发现,截至今年6月底多达21家房企的有息债务规模出现了增长,净增长超过10亿元的就多达14家。

  “多城市严厉限贷、限购以及压价下,销售回款速度变慢,这需要开发商更多地举债运营。”一家上市房企财务负责人表示,“现在要做好长期过冬的准备,因此尽可能地融资补血,并将债务期限拉长。”

  从房地产行业来看,有息债务中来自银行的开发贷仍然占据较大比重。

  负债率上升仍是行业隐患,数据显示,目前已披露中报的上市房企合计净利润370亿元,负债规模则有3.4万亿元。

  为此有的房企早早开始放缓投资速度,需求利润增长。像中海地产近日年中报告披露显示,上半年中海地产的合约销售额为港币1508.5亿元,达成年度2900亿销售目标的52%。在投资方面,今年上半年中海地产累计吸纳土地26 宗,新增土地总楼面面积789万平方米,地价总权益支出港币459.5亿元,不到全年土地预算的40%。相对应的是,截至6月30日,中海地产持有现金1279.3亿元港币,净借贷比率为28.1%。

  业内人士认为,房企债务增加的背景下,调控并未放松,预计将有更多企业像中海一样采取保守的投资策略,保证利润率,降低负债率。

  提速多元化 房企加码养老产业

  “从目前披露的房企年中报告来看,主要房企的业绩表现均非常抢眼,但我们也看到,很多龙头开发商,一方面不断寻找新的并购扩张机会,另一方面,也纷纷多元化转型。”一位房地产行业人士表示。而根据北京青年报记者梳理,健康、养老、教育、零售、物流等已经成为众多房企多元化发展的布局。

  例如,上半年招商蛇口布局新业态,大公寓、大健康、大文创多点开花,转型成效初步显现。管理规模总计约90万平方米,实现了公寓智慧平台的全线上化服务。

  此外,蓝光发展也表示,以“地产金融+文化旅游+现代服务业”为核心基础产业,围绕地产核心主业,形成以文化旅游及现代服务业为主体架构的同心多元化产业生态链,由传统房地产企业向新经济下的新型房地产企业转型。

  多元化走得最快的还是龙头万科。在不断加码长租公寓的同时,养老产业的布局也逐渐形成规模。

  自从2009年开始研究养老业务以来,万科的养老项目开始在近年来密集落地。数据显示,万科养老已经深耕北、上、广、深、杭、成6个核心城市,重点布局了10余个“三高”城市。万科目前在全国范围内的养老项目超过180个,已开业养老项目200多家,筹建筹开项目50多个。

  其中北京区域即将诞生首个公建民营的养老项目,该项目被命名为万科随园养老中心,将在9月份开放样板间。北京万科相关负责人向北青报记者表示,房山·随园是即将面世的北京万科首个全龄长者持续照料退休社区,标志着北京万科养老业务“怡园、嘉园、随园”三条产品线全部落地。该项目将是万科北方区域内规模最大的养老项目,同时也是目前北京市床位数第一的公建民营养老社区。

  据悉,目前万科北方区域养老项目主要布局在6个城市(北京、天津、青岛、济南、沈阳、大连),北京地区开业、筹开、获取锁定的共计有16个项目,60万平方米,9000多张床位。

  除开发主业外,标杆房企也在围绕大众多元需求,积极寻求新的业务增长点和转型方向,值得一提的是,今年以来恒大在房地产主业之外,还将投入到高科技产业。今年4月,恒大与中科院签署全面合作协议,恒大计划未来十年投入1000亿,双方共同拓展生命科学、航空航天、人工智能、新能源等重点领域。今年6月份,恒大又入主美国新能源汽车公司法拉第未来,正式进军电动汽车市场。

  业内分析人士表示,大多数房企的年中报告虽然靓丽,但行业内的竞争持续激烈,并且分化严重。房地产企业追求规模、效率、融资创新的各项动作也将持续。此外,行业转型提速,多家房企投入重金进行多元化改革,也是为了使房地产相关多元化领域具备新的可增长的盈利空间。

  ●年中报看点●

  中海地产:净利润率增长十年

  中海地产一直都不是规模最大的,但却是最挣钱的。在业内也一直因为出色的成本控制成为开发商学习的对象。根据近期披露的年中报告显示:虽然在销售规模上中海地产刚破千亿元,处于第二梯队,但是净利润率水平始终让大多数房企望其项背。

  年中报告显示,今年上半年,中海实现营业收入886.01亿港元,同比增长1.61%;利润录得357.46亿港元,同比增长11.25%;毛利率35.8%,较去年同期上升了5.3个百分点。

  很显然,中海依靠其一贯的成本管控能力和低成本的融资,在营收增长幅度仅有1.61%的情况下,依然保持利润处于较高水平,其股东净利已连续十年录得增长。

  恒大:净利润提升一倍

  8月28日,中国恒大发布了上半年业绩,各项利润指标均创下新高,其中核心业务利润、净利润创行业有史以来最高纪录。其他指标中,上半年恒大毛利润1088.6亿元,同比大增61.8%;净利润530.3亿元,同比大增129.3%;核心利润550.1亿元,同比大增101.5%。

  对于恒大取得如此业绩,恒大集团总裁夏海钧在发布会上表示,恒大盈利能力的持续提升,来自于超前的土地储备战略、强大的成本控制等多个方面。首先从土地储备战略来看,截至上半年末,恒大土地储备达到3.05亿平方米,土储成本为1683元/平方米,为龙头房企中的最低。同时,恒大实施了强有力的成本控制,通过采取统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低了销售、管理、财务三大费用。半年报显示,今年上半年销售管理费用率同比下降近两个百分点。

  富力地产:维持1300亿的销售目标

  超大房企在提高利润的同时,二三梯队的房企也在努力扩大规模。广州富力地产股份有限公司发布年中报告,截至2019-02-20,富力总营业额较去年同期增加67%至人民币340.9亿元,纯利较去年同期增加64%至人民币40.8亿元。富力采取得当的成本控制措施及各线城市物业平均售价有所上涨,销售物业录得高毛利率逾40%,促进集团毛利率于2018年维持38.5%的高水平。

  报告披露,富力集团于上半年应占协议销售同比增长47%至人民币570亿元,创历史新高,而协议销售之面积相当于440万平方米,较2017年同期增长50%。

  高增长也是基于富力低成本土储的优势,据了解,截至2016年末,富力的土储成本只有1700元/平方米。至于今年的计划,富力地产董事长李思廉表示:仍然坚持1300亿元的销售目标,对应的交付可售面积约650万平方米,181个可销售项目。

  “上半年交付了40%,有60%将在下半年结转,全年的均价都很接近,因为产品并不单一化,都是综合的,所以比例不会相差很远,毛利率会维持在35%-40%水平。”李思廉表示,大家可以用上半年的指标作参考。

  华夏幸福:

  净利润增长29.05% 异地复制产城结合

  8月28日,华夏幸福基业股份有限公司发布2018年半年度报告披露,上半年该公司主营业务稳健快速增长,实现营业收入349.74亿元,比上一年同期增长57.13%;实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿元,比上一年同期增长29.05%。

  作为产城结合的代表之一,上半年华夏幸福将产业园区业务向异地成功复制,年中报告显示,2018年上半年,公司新签产业新城和产业小镇项目全部位于非京津冀区域。非京津冀区域核心业务销售额占比达到38.63%,较去年同期提升25个百分点。此外,环南京、环杭州、环郑州区域1-6 月新增签约投资占比分别为22.94%、18.74%、13.87%。其中,环郑州区域成为继环南京和环杭州区域之后,又一新的异地复制业绩增长极。本版文/本报记者 李桁


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